Оценка кадастровой стоимости земельного участка как определение денежного эквивалента его стоимости – процесс многогранный и ответственный. От того, насколько скрупулезно он произведен, напрямую зависит размер земельного налога, выкупная цена земельного участка и многие другие факторы (например, арендная плата за использование земли). Поэтому в идеале оценщик должен учитывать множество составляющих, из которых формируется цена.

Увы, имеющийся опыт свидетельствует о том, что нередко оценка кадастровой стоимости грешит необъективностью и неполнотой, что провоцирует конфликт интересов. К примеру, в определенных случаях на кадастровую стоимость в значительной степени влияет оценка эффективности инвестиционных проектов, что само по себе является достаточно сложным процессом и далеко не всегда удостаивается объективного исследования.

Конфликт интересов

Проиллюстрируем сказанное. Инвестирование, по определению, предполагает учет интересов нескольких субъектов – причем понимание этих интересов может существенно различаться в зависимости от многих компонентов: доли в общих расходах, целевого назначения вложений, планируемой отдачи. Затраты сторон, равно как и прибыль, иные положительные и отрицательные факторы разнятся в широком диапазоне.

Проще говоря, участники инвестиционного проекта проявляют заинтересованность в результатах оценки лишь с позиций собственной выгоды. Если, скажем, владелец земли (арендодатель) в результате неоправданно завышенной кадастровой оценки вправе рассчитывать на увеличение прибыли, то инвестор (арендатор) несет дополнительные расходы. В этом проявляется конфликт интересов. Это – лишь видимая «часть айсберга», намеренно упрощенная схема, не отражающая всей сложности вопроса, однако дающая представление о сугубо индивидуальном подходе к существу проблемы.

Оспаривание результатов оценки

Как же найти «соломоново решение», устраивающее всех? Банальная логика предлагает поиск некоего компромисса, устраивающего заинтересованные стороны. Опять же, упрощенная схема предполагает:

а) достижение договоренности сторон;
б) оспаривание кадастровой стоимости земли – первоначальная оценка однозначно не будет совпадать с той, которая определена пунктом «а».

Механизм оспаривания достаточно подробно прописан в законодательстве. Предусмотрен как судебный вариант в форме защиты нарушенного права, так и внесудебный. Последний предусматривает подачу соответствующих документов на рассмотрение в Территориальную комиссию с обоснованием пересмотра результатов оценки. Конечно, составление необходимых документов, их юридическое сопровождение, а, тем более, – представительство в судебных органах – прерогатива профессионалов, которым и будет поручена данная работа.

В скобках заметим, что работа юриста по качественному обеспечению оспаривания кадастровой стоимости исключительно сложна, требует вдумчивости и практически не имеет раз и навсегда установленной методологии. Каждый случай по-своему уникален, а отсутствие обширной судебной практики по данному вопросу придает особую остроту состязательному процессу.

На правах рекламы